Pfusch am Bau: Unser Kampf mit den undichten Fenstern im Altbau

Die neuen Holzfenster waren der größte Einzelposten bei der Sanierung unseres Obergeschosses. Sechs lange Wochen hatten wir auf die maßgefertigten Teile für unser altes Fachwerkhaus gewartet. Der Einbau lief, die Fenster sahen fantastisch aus. Wir haben die Arbeit abgenommen, die Rechnung über exakt 17.850 Euro bezahlt und uns gefreut. Bis der erste richtige Starkregen kam.

Ich saß am Schreibtisch und hörte ein leises, aber stetiges Tropfen. Wasser lief an der Innenseite des Fensterrahmens herunter, sammelte sich auf der Fensterbank und tropfte auf den frisch geölten Dielenboden. An drei von acht Fenstern dasselbe Bild. Der frische Lehmputz um die Fensterlaibung sog sich langsam dunkel. Ein Schlag in die Magengrube.

Vom Anruf zur schriftlichen Mängelrüge

Mein erster Reflex: den Fensterbauer anrufen. Er war freundlich, verständnisvoll und versprach, „bald mal vorbeizuschauen“. Eine Woche verging, nichts passierte. Beim zweiten Anruf war er schon deutlich angenervter. Da wurde mir klar, dass die freundliche Tour hier nicht reicht. Es musste offiziell werden. Also setzte ich eine Mängelrüge auf. Keine Wut-Mail, sondern ein sachliches Schreiben, in dem ich genau beschrieb, an welchen Fenstern bei welchem Wetter Wasser eintritt. Fotos und kurze Videos vom Wassereintritt kamen in den Anhang, und – ganz wichtig – eine gesetzte Frist von drei Wochen, um den Mangel zu beheben. Juristisch nennt sich das ein Verlangen auf „Nacherfüllung“, wie es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 635 BGB) vorgesehen ist. Das ist der Punkt, an dem viele zögern, weil es sich konfrontativ anfühlt. Aber es ist der einzige Weg, seine Rechte zu wahren, denn eine mündliche Zusage ist im Zweifel nichts wert.

Warum jedes Foto Gold wert ist

Diese Erfahrung hat meine Herangehensweise an die Sanierung verändert. Seitdem dokumentiere ich wie ein Besessener. Jeder Arbeitsschritt, jedes eingebaute Teil, jede Rechnung wird fotografiert und abgelegt. Damals hatte ich zum Glück Fotos vom Einbau der Fenster gemacht, auf denen man die Abdichtung zur Fassade sehen konnte – oder eben nicht richtig sehen konnte. Im Streitfall stehst du sonst da und musst beweisen, was vor Monaten oder Jahren passiert ist. Wo ist die Rechnung? Wo das Angebot, in dem stand, welche Dichtbänder verwendet werden? Wo ist die Mail mit der damaligen Terminabsprache? Das alles lag bei mir verstreut in verschiedenen E-Mail-Postfächern, auf der Festplatte und in einem riesigen Papierstapel. Den ganzen Kram für die Mängelrüge zusammenzusuchen hat mich einen kompletten Samstag gekostet. Eine zentrale, digitale Ablage für alle Hausunterlagen ist keine bürokratische Spielerei, sondern eine Versicherung. Seitdem liegt bei uns alles digital an einem Ort – Rechnungen, Fotos, Angebote, Gewährleistungsfristen. Im Ernstfall hat man so alles mit einem Klick parat, ohne erst drei Postfächer und zwei Schubladen zu durchsuchen. Genau das macht Hausgedächtnis möglich.

Die Gewährleistung ist kein Freifahrtschein

Der Fensterbauer kam dann tatsächlich kurz vor Fristende. Es stellte sich heraus, dass die äußere Abdichtung zum Fachwerk hin mangelhaft war. Er hat es nachgebessert und seitdem sind die Fenster dicht. Wir hatten Glück. Aber der Fall hat mir eine wichtige und überraschende Lektion erteilt: Die fünfjährige Gewährleistung für Arbeiten am Bau (§ 634a BGB) ist nicht so lückenlos, wie sie klingt. Die Tücke liegt in der Beweislast. Seit einer Gesetzesänderung 2022 gilt: Im Kaufrecht gilt seit einer Reform eine Beweislastumkehr in den ersten zwölf Monaten – bei Werkleistungen wie dem Fenstereinbau kann die genaue Rechtslage je nach Vertragsgestaltung abweichen. Als Faustregel gilt: Je frischer der Mangel nach der Abnahme, desto leichter ist es, den Handwerker in die Pflicht zu nehmen. Aber danach dreht sich der Spieß um. Tritt der Mangel im zweiten, dritten oder fünften Jahr auf, musst du als Hausbesitzer beweisen, dass die Ursache des Schadens bereits bei der Abnahme vorlag. Ohne eine saubere Dokumentation der Bauphase und eine detaillierte Abnahme ist das fast unmöglich. Wie willst du widerlegen, wenn der Handwerker plötzlich behauptet, du hättest die Fenster falsch gereinigt oder die Fassade selbst verändert?

Häufige Fragen

Was ist, wenn der Mangel erst nach 6 Jahren auftaucht? Normalerweise ist die Gewährleistung dann abgelaufen. Eine Ausnahme besteht bei „arglistiger Täuschung“. Wenn der Handwerker einen Mangel kannte und ihn bewusst verschwiegen hat, verlängert sich die Frist. Das zu beweisen ist aber extrem schwierig und meist nur mit Gutachter und Anwalt möglich.

Was ist der Unterschied zwischen der Abnahme und der Schlussrechnung? Die Abnahme ist die rechtliche Anerkennung der Leistung. Die Bezahlung der Schlussrechnung kann als stillschweigende Abnahme gewertet werden, muss es aber nicht. Am saubersten ist ein separates Abnahmeprotokoll, in dem eventuell noch offene Restpunkte oder festgestellte Mängel festgehalten werden („Abnahme unter Vorbehalt“).

Brauche ich für eine Mängelrüge sofort einen Anwalt? Nein, nicht sofort. Die erste Mängelrüge mit Fristsetzung kannst du absolut selbst formulieren. Sachlich bleiben, den Mangel beschreiben, Fotos beifügen, Frist setzen. Ein Anwalt wird meist erst dann nötig, wenn der Handwerker die Fristen verstreichen lässt oder die Nacherfüllung verweigert.

Was, wenn die Firma inzwischen insolvent ist? Das ist der schlimmste Fall. Deine Gewährleistungsansprüche laufen dann ins Leere. Du meldest deine Forderung zwar beim Insolvenzverwalter an, bekommst aber in der Regel nur einen winzigen Bruchteil oder gar nichts. Eine gute Betriebshaftpflichtversicherung des Handwerkers kann helfen, aber darauf hat man als Kunde nur bedingt Einfluss.

Unsere Fenster sind heute dicht, die Sache ist ausgestanden. Ein Weckruf war es trotzdem. Man will den Profis vertrauen, auf deren Können und Ehrlichkeit man sich verlässt. Aber ein Bauprojekt bedeutet eben auch, die eigenen Interessen im Blick zu behalten – mit Wissen, guter Dokumentation und der Hartnäckigkeit, die es braucht, wenn etwas schiefläuft.

Ich weiß aus eigener Erfahrung, wie schnell wichtige Fristen für Mängelansprüche an Bauleistungen oder Handwerkerarbeiten in Vergessenheit geraten. Genau damit dir das nicht passiert und du immer den Überblick über alle Garantie- und Gewährleistungsfristen behältst, haben wir das ‘Garantie & Gewährleistungs-Cockpit’ im Hausgedächtnis entwickelt. Probiere es selbst aus: Hausgedächtnis kostenlos testen.